Hyra ut sin bostad i Spanien – tänk på detta!

Det är många som har insett värdet i att hyra ut sin lägenhet eller sitt hus i Spanien när de inte själva är där. En del tänker även att det är en bra investering att köpa en lägenhet i Spanien och sedan hyra ut den istället för att ha sina pengar på banken med dålig ränta. I och med att det är många som letar efter boende att hyra i Spanien är detta en lönsam affär.

Men det är inte bara att börja hyra ut sin bostad utan det finns en hel del saker att tänka på om man tänker satsa på detta. Man kan ju antingen själv hyra ut bostaden eller använda sig av en uthyrningsfirma. Det är viktigt att man registrerar sig i RTA- registret (Registro Turismo Andalucia) så att man får ett RTA- nummer i och med att detta behövs om man vill annonsera på vissa webbplatser. För att kunna registrera en fastighet i RTA finns det vissa krav. Man ska ha en licens för första besittningen (Licencia de primera Ocupacion även kallad Cedula de Habitabilidad), både värme- och kylelement, ett första hjälpen kit, klagomålsformulär och skriftlig information och instruktioner kring huset. Det kan dock vara problem med att snabbt få fram licens för första besiktningen för vissa kommuner, men utan detta kan du inte ansöka om att få hyra ut din bostad till turister. När man hyr ut måste man även meddela Guardia Civil eller polisen vem det är som ska bo i den uthyrda bostaden. Man måste meddela identiteten på alla hyresgäster som är över 16 år. Du måste meddela hyresgästens fullständiga namn, referensnummer på ID-handling, födelsedatum, kön, nationalitet och datum för uthyrning. Man måste även inkludera sina egna uppgifter så som ID, fullständigt namn på ägaren eller uthyraren. Detta ska sedan även skrivas under av den ansvariga. Det är viktigt att man tar reda på vilka skyldigheter och rättigheter som gäller i den regionen där man gör sitt bostadsköp om man har tänkt att ha det som investering. Det kan vara olika lagar och bestämmelser i de olika regionerna förutom den allmänna lagen LAU.

Deklarera

Det är även viktigt att komma ihåg att när du hyr ut din bostad och du inte är resident är du skyldig att deklarera din hyresinkomst på blankett 210 varje kvartal. Kvartalen är som följer:

1:a kvartalet (jan, feb, mars) skatten ska vara betald före 20:e april
2:a kvartalet (april, maj, juni) skatten ska vara betald före 20:e juli
3:e kvartalet (juli, augusti, september) skatten ska vara betald före 20:e oktober
4:e kvartalet (oktober, november, december) skatten ska vara betald före 20:e januari
Före den 15:e ska deklarationen vara inne och skattekontoret debiterar ditt bankkonto den 20:e. För residenta inom EU och den Europeiska Monetära Unionen är skattesatsen för hyresinkomster 19% för 2017 och för residenta utanför detta område är den 24 % på bruttoinkomsten. Om man väljer att inte deklarera sin hyresinkomst kan detta resultera i dryga böter.

Krav för uthyrning

Det finns vissa krav som måste uppfyllas för att du ska få hyra ut din bostad. Dessa krav höjer kvaliten på utbudet av bostäder som hyrs ut. De nya lagarna, viviendas con fines turistico, började gälla från 11/5 2016.
• Om man har en nybyggd fastighet ska den följa de rådande nationella och regionala lagar vad som gäller säkerhet, hälsoföreskrifter, lagar som berör människor med funktionsnedsättning, etc.

• Rummen i bostaden måste vara ordentligt ventilerade samt fönstren vara utrustade med gardiner eller persienner om nödvändigt. Det ska vara proportionellt antal möbler för rummens storlek.

• A/C skall finnas i alla sovrum och vardagsrummet mellan Maj och september. (portabla enheter räknas inte) Mellan oktober och april ska rummen vara utrustade med uppvärmning.

• Det ska finnas ett första hjälpen kit i varje bostad.

• Bostaden ska ha ett dokument, tryckt material eller i digital form, där gästen kan se var närmaste apotek, sjukhus, parkeringsplatser, restauranger, shopping-center finns belägna. Det ska även finnas karta över den närmaste omgivningen och generella turistguider.

• Det ska finnas en anteckningsbok där hyresgästerna kan skriva ner eventuella klagomål. Det ska även finnas en väl synlig skylt som informerar hyresgästerna om att boken finns.

• Bostaden måste städas före och efter varje ny hyresgäst.

• Det ska finnas fräscha sängkläder samt ett reservpar.

• Det ska finnas instruktioner på hur köksmaskinerna fungerar.

• Ett kontaktnummer till en person som kan ta emot klagomål eller funderingar från hyresgästen. Så att detta kan åtgärdas så fort som möjligt.

• Det är även viktigt att informera hyresgästerna om vilka regler gällande husdjur, rökning samt speciallagar som gäller i närområdet

• Det finns inget krav på wifi men det rekommenderas ändå att du erbjuder någon form av internet till hyresgästerna.

• Man får inte hyra ut till fler än 15 personer åt gången.

• Om det är så att du äger fler än 3 bostäder inom en kilometers radie som du vill hyra ut måste du registrera dig som, ”Empresa”, företag.

• Det råder även viss reglering och normsättning kring betalning, avbokning, in- och utcheckning etc.

• Följer man inte de lagarna som är satta kommer man att få böta.

Tänk på

Det kan vara bra att man anlitar en pålitlig städfirma som kan hjälpa till med städningen efter och före varje hyresgäst. Det kan även vara bra att det man har en vaktmästare eller et företag som kan se över din bostad emellanåt eller vid akuta behov. Man bör även tänka igenom nyckelhanteringen. Antingen om en tredje part hjälper till med det eller använder sig av en nyckellåda med kod eller om man har en dörr som inte har nyckel-lås utan öppnas via en kod. Du behöver även ha en bokningskalender. De flesta annonseringsportaler erbjuder dessa tjänster. Det går även att hitta billiga alternativ om man vill ha en på sin egen hemsida. Det finns även billiga betalningslösningar där kunden kan betala online via kort, eller OCR-nummer på pappersfaktura eller banköverföring etc.

Vilken bostad?

När man ska välja en bostad som man vill hyra ut är det viktigt att man väljer rätt hus eller lägenhet. Det är även viktigt att man väljer bostad som ligger i rätt område. I vissa områden i Spanien kan det vara svårt att få hög beläggning eller bra beläggning överhuvudtaget oavsett om det är ett populärt ställe. Men hittar man rätt bostad i rätt område och med rätt marknadsföring kan man göra en väldigt bra bostadsinvestering. Hur bra lägenheten eller villan fungerar på uthyrningsmarknaden bestämmer ofta vad den är värd i det långa loppet. Man behöver inte titta på hur mycket den värderas i samband med lånet av bostaden, i och med att banken oftast värderar bostaden lägre än själva marknadsvärdet, eller pris per kvadratmeter i och med att kurvorna ser ut som EKG över relativt korta tidsrymder. Den viktigaste aspekten för hur fastigheten utvecklas i pris med tiden är förutsägbara intäkter som fastigheten genererar. Man tittar även på faktorer som hur lång tid det tar att sälja liknande fastigheter i området, hur mycket i området som är färdigbyggt, vilken målgrupp man hyr ut till i huvudsak, uthyrningsfirmans stabilitet m.m. påverkar värdestegringen. Det är även viktigt att tänka på att även om man har en helt nyproducerad lägenhet i nybyggda kvarter som ligger vid vattnet är det inte säker att man får den uthyrd i och med att det saknas liv, rörelse och historik. Bygger man i ett icke inkört område utan en plan för att locka till sig turister bildas det spökstäder där ingen kommer att hyra eftersom att ingen känner till området. Tänk även på att innan du köper en bostad för uthyrning så ska du ha en advokat som hjälper dig med alla saker.

Faktorer som är populärt

Det är ett stort plus om bostaden har havsutsikt, men det är inget måste. Det är även önskvärt att det finns terrass eller balkong speciellt om man vänder sig till skandinaviska turister. Det populäraste är att det finns 1- 3 sovrum. Bland de populäraste boendetyperna när internationella turister får välja ligger villa på nummer 1, lägenhet på nummer 2, radhus på nummer 3, penthouse på nummer 4, lanthus på nummer 5, studio på nummer 6. Den boendetyp som drar in mest intäkter är rätt villa i rätt område. Man tittar även på om området är välskött och att det är gångavstånd till stranden. Många tittar även på att det ska vara mindre än en timmes bilfärd till närmaste flygplats. Ju längre bort från flygplatsen desto mindre blir intresset för att hyra bostaden. Många som hyr tittar även på om det är bra kommunikation med väl utbyggt bussnät och om man kan ta sig runt på orten utan bil. Många tittar även på om det finns nöjen, restauranger m.m. på bekvämt gångavstånd. Det är även viktigt att det inte är en stor motorväg eller huvudled precis bredvid bostaden. De fem viktigaste sakerna på bostaden som turister efterfrågar är tvättmaskin, terrass eller balkong, tillgång till pool, A/C och havsutsikt. Sedan kommer även kabel- TV, parkering, diskmaskin, jacuzzi, uppvärmning, att det är tillåtet med husdjur och att bostaden är anpassad för rörelsehindrade. Det viktigaste av allt är ändå alltid LÄGET.

Tips för att få uthyrt

Det är oerhört viktigt att du tar bra och tydliga bilder. Bilderna ska vara både på interiör och exteriör samt på detaljer så som havsutsikt från terrassen eller trädgården. Även bilder på köket, köksutrustning, badrum, sovrum, vardagsrum m.m. Undvik att ta foton där lakan är skrynkliga, tavlor sneda eller ljusen nedbrunna. Det är bra om fotona har hög upplösning men anpassade för webben så att det inte saktar ner laddningstiden. Lika viktigt som det är med foton är det med rubrikerna och beskrivningarna. Gör dem så inbjudande som möjligt och fokusera på vad som gör just din bostad unik. Tänk då på läget, priset m.m. Det är även viktigt att få med så mycket som möjligt i beskrivningen som exempelvis max antal gäster, kvm, köksutrustning, antal sovrum, finns pool, sträcka till stranden, m.m. När man sedan får frågor är det viktigt att man svarar snabbt. Det kan även vara bra att ha ett telefonnummer som man kan ringa, det är 10 % av kunderna som hellre vill ringa än att använda e-post och de som ringer bokar oftast direkt. I samband med bokningen är det viktigt att man skickar reglerna som gäller för bostaden och området samt avbokningsregler. Det är även bra att spara kopior på det man har kommunicerat om. Man kan samla sina kunder i en e-postlista så som exempelvis gratistjänsten mailchimp och sedan informera om rabatter eller liknande. Det är viktigt att man hela tiden håller sin bokningskalender uppdaterad. Det är även viktigt att vara flexibel och kunna ändra priser, lägga till utrustning, renovera lite m.m. för att få mer intresse. Det är viktigt att snabbt ändra strategi eller anlita någon som kan marknaden om det är så att du har dålig beläggning, har dålig respons eller om uthyrningsfirman inte levererar. Men har du köpt en bostad i ett område där ingen vill hyra så finns det inte så mycket att göra åt det.

Tänk på detaljerna

Tänk på att köpa in fräscha möbler, bestick och glas. Se även till att ha lite fina inredningsdetaljer som tavlor, vaser, kuddar, plädar m.m. Det viktigaste är att satsa på bra sängkläder av hög kvalitet. Egyptisk bomull med benämningen ÖKO eller riktiga linnelakan är något som gör att kunderna trivs. Lyxhotellen satsar på 100% finkammad egyptisk bomull med 300 – 400 trådtäthet och alltid vita uppsättningar. Detta signalerar lyx och komfort och är ett bra tips att anamma. Det är även bra att erbjuda ett fint set med handdukar och badhandduk. Dessa små detaljer uppskattar gästerna mycket och gör att de gärna vill återvända och du har då byggt upp en kundkrets som även håller sig när det är hårdare tider.